KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ

Site ve apartman yönetimine ilişkin hususlar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu kanunda emredici hükümler bulunmakla beraber, kat maliklerinin kendi rızaları ile anlaşıp serbestçe düzenleyebilecekleri hususlar da söz konusudur. 

Kat malikleri ve kat malikleri kurulu, kanunun emredici hükümlerine ve dürüstlük ilkelerine uymak zorundadır. Bu yazımızda, usulüne uygun şekilde alınmayan, kanuna yahut dürüstlük kurallarına aykırı olan kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası için gereken şartları özetleyeceğiz.

İÇERİK

1. Kat malikleri kurulu nedir?

2. Kat malikleri kurulu kararının iptali

   1. Hangi kararlarin iptali istenebilir?

   2. Kimler dava açabilir?

   3. Kiracı dava açabilir mi?

   4. Dava kime karşı açılır?

   5. Dava açma süresi

   6. Yetkili ve görevli mahkeme

   7. Arabuluculuğa başvuru zorunluluğu

KAT MALİKLERİ KURULU NEDİR?

Apartman veya site, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin tamamından oluşur. 

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

Kat malikleri, kat malikleri kurul toplantısına bizzat katılabilecekleri gibi, vekil olarak başkasını da gönderebilirler.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Kat malikleri kurulu; kanunun emredici hükümlerine, yönetim planına ve dürüstlük kurallarına aykırı kararlar alamazlar.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Toplantıya katılan kat malikleri, kabul oyu verdikleri kararlara karşı iptal davası açamazlar.

KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ

Hangi Kararların İptali İstenebilir?

Kanunun emredici hükümlerine, kanunda emredilen usullere ve yönetim planına aykırı olan kararlara karşı iptal davası açılabilir. Bunun yanı sıra, kat maliklerinin hak ve menfaatlerini hakkaniyete aykırı olarak ağır şekilde ihlal eden kararlara karşı da iptal davası açılabilir.

Kat malikleri kurulunun verdiği kararların iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesinde “Hakimin Müdahalesi” başlığı altında düzenlenmiştir. 

Kimler Dava Açabilir?

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katıldığı halde aykırı oy kullanan yahut kurul toplantısına katılmayan her kat maliki iptal davası açabilir.

Kiracı Dava Açabilir Mi?

Kural olarak, kat malikleri kurulunun kararlarına karşı yalnızca kat malikleri iptal davası açabilir. Ancak istisnai hallerde, anagayrimenkulde kiracı olarak oturanlar da KMK m.33’e dayanarak, hakimin müdahalesi talepli dava açabilir. 

Bu durumda kiracının, kurul kararının kendi hakkını önemli ölçüde ihlal ettiğini ve bu davayı açmada hukuki yararı olduğunu ispat etmesi gerekir.

Dava Kime Karşı Açılır?

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, karar ile ilgili olumlu yönde oy kullanan kat maliklerinin tamamına veya olumlu yönde oy kullanan kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılmalıdır.

Dava Açma Süresi

1- Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, 

2- Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde 

dava açabilir.

Ancak her halükarda kar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açılmalıdır. 

Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Misal, toplantı veya karar yeter sayısı sağlanmadan alınan kararlar yok hükmündedir. Bu tür kararlara karşı süre sınırı olmaksızın her zaman iptal davası açılabilir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kat malikleri kurulu kararına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu ildeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılır. 

Misal anagayrimenkul İstanbul Zeytinburnu’nda bulunuyorsa, -Zeytinburnu ilçesi Bakırköy Adliyesi yargı çevresinde olduğundan- iptal davası Bakırköy sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereğince, dava açmadan önce arabulucuya başvuru yapmak zorunludur.  Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. 

Arabulucuya başvuru yapılması dava açma süresini durdurur. Arabuluculuk son tutanağının imzalanması ile birlikte dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.